Gids · 5 min lezen
Verstopping in een huurwoning: wie betaalt, huurder of verhuurder?
Het toilet zit dicht, de ontstoppingsdienst komt langs en dan begint de echte discussie: wie betaalt de factuur? Het antwoord hangt af van de oorzaak van de verstopping, en precies daarom is een eerlijke diagnose zoveel waard. Deze gids zet de logica op een rij zoals ze in Vlaanderen wordt toegepast.
Nu al een probleem?
U hoeft dit artikel niet eerst uit te lezen. Bel ons, dan hoort u meteen wat we doen en wat het kost. U kent de prijs voor we vertrekken.
De hoofdregel: gebruik versus gebrek
Het Vlaams Woninghuurdecreet (voor huurcontracten van een hoofdverblijfplaats gesloten vanaf 1 januari 2019) verdeelt herstellingen in twee groepen. Onderhoud, reinigen, kleine herstellingen en herstellingen door foutief gebruik zijn voor de huurder. Herstellingen door ouderdom of overmacht zijn altijd voor de verhuurder. De officiële lijst van kleine herstellingen zegt bij riolering, afvoerbuizen, sifons en toilet dat de huurder moet voorkomen dat ze verstoppen. Op verstoppingen toegepast wordt dat verrassend werkbaar.
Is de verstopping het gevolg van het gebruik, denk aan vochtige doekjes, vet, etensresten of een speelgoedautootje in de wc, dan is dat huurdersterrein. Zit het probleem in de installatie zelf, zoals een verzakte leiding, een gebroken buis, wortelingroei of een fout in de aanleg, dan is dat een gebrek aan de woning en dus voor de verhuurder.
Concrete voorbeelden
Een sifon vol haar en zeep: huurder. Een wc verstopt door doekjes: huurder. Dezelfde wc die om de paar maanden verstopt terwijl er normaal gespoeld wordt: vermoedelijk een gebrek in de leiding, verhuurder. Een riolering vol boomwortels van de tuin van de woning: verhuurder. Een septische put of regenwaterput die vol zit: de officiële lijst van kleine herstellingen legt het ruimen indien nodig bij de huurder.
Let wel: elk dossier heeft zijn details. Het huurcontract kan de herstellingsplicht van de huurder beperken, maar niet uitbreiden. Bij echte discussie beslist uiteindelijk de vrederechter, maar zover hoeft het zelden te komen als de oorzaak objectief vaststaat.
Zo vermijdt u de welles-nietes
De discussie ontstaat bijna altijd omdat niemand weet wat de echte oorzaak was. Daarom werken wij bij huurwoningen graag met de camera: die toont zwart op wit of er doekjes in de leiding zaten of dat de buis verzakt is. Beide partijen krijgen dezelfde beelden en dezelfde uitleg, en de factuur komt terecht waar hij hoort.
Praktische tip voor verhuurders: laat bij een wissel van huurders of bij terugkerende klachten één keer een inspectie doen. U weet dan exact in welke staat uw riolering is, en elke latere discussie start van een objectieve nulmeting.
De rol van de plaatsbeschrijving
Een plaatsbeschrijving bij intrede beschrijft doorgaans de zichtbare staat van sanitair en zichtbare leidingen, maar zelden de inwendige toestand van de riolering, want die is met het blote oog niet te zien. Toch is ze niet nutteloos in een discussie: staat er bijvoorbeeld al een opmerking over trage afvoeren of vochtplekken bij intrede, dan wijst dat eerder op een bestaand gebrek dan op iets dat de huidige huurder veroorzaakt heeft.
Voor verhuurders die zekerheid willen, is een camera-inspectie bij het begin van een huurperiode een waardevolle aanvulling op de klassieke plaatsbeschrijving, precies omdat ze wel toont wat er onder de grond gebeurt.
Veelgestelde vragen
De verhuurder zegt dat ik als huurder altijd de ontstopping betaal, klopt dat?
Nee. U betaalt wat met gebruik samenhangt. Blijkt uit de vaststelling dat de leiding zelf gebrekkig is, dan is het herstel en de interventie voor de verhuurder. Vraag daarom altijd naar de vastgestelde oorzaak.
Wie moet de ontstoppingsdienst bellen, huurder of verhuurder?
Praktisch gezien wie het probleem heeft: meestal de huurder. Verwittig wel meteen de verhuurder, zeker als het om meer dan een simpele verstopping lijkt te gaan. Dan kan die mee beslissen en staat niemand voor verrassingen.
Kunnen jullie de oorzaak op papier zetten voor de afrekening?
Ja, u krijgt onze vaststelling en waar nuttig de camerabeelden. Daarmee is voor beide partijen duidelijk of het om gebruik of om een gebrek ging.
Geldt dit ook voor appartementen?
Binnen het appartement geldt dezelfde logica. Zit de verstopping in de gemeenschappelijke standleiding, dan is het een zaak voor de syndicus en de mede-eigendom. Ook daar maakt onze camera het onderscheid.
Kan de verhuurder de kost gewoon aftrekken van de huurwaarborg?
Enkel voor kosten die effectief voor rekening van de huurder zijn. Gaat het om een gebrek aan de installatie, dan hoort die kost niet op de waarborg verrekend te worden. Een objectieve vaststelling van de oorzaak voorkomt discussie hierover achteraf.
Wat met een verstopping vlak na de intrede van een nieuwe huurder?
Dan is voorzichtigheid op zijn plaats. Een verstopping die zich al binnen de eerste weken voordoet, wijst vaker op een bestaand gebrek dan op iets wat de nieuwe huurder in die korte tijd veroorzaakt heeft. Een vaststelling met camera helpt om dat objectief te onderbouwen in plaats van er samen naar te gissen.
Moet ik als huurder altijd eerst de verhuurder verwittigen voor ik een ontstoppingsdienst bel?
De huurder moet de verhuurder op de hoogte brengen van herstellingen die de verhuurder moet uitvoeren; wie dat nalaat, draait op voor de schade die daaruit volgt. Breng de verhuurder dus minstens op de hoogte, zeker als het om meer dan een eenvoudige verstopping lijkt te gaan. Zo weet iedereen op voorhand wat er gebeurt en wie wat betaalt.